Toelichting op de balanspost onderhanden werk en grondvoorraad van het Grondbedrijf

Voor de waardering van de grondvoorraad en grondexploitaties, vorming van voorzieningen, en (gedeeltelijke) winstneming zijn de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van toepassing. Deze voorschriften zijn onderstaand nader toegelicht.

De boekwaarde/waardering van de grondvoorraad wordt bepaald door de aankoopwaarde te vermeerderen met de kosten bouwrijp maken, rente etc. en te verminderen met de opbrengst van de verkochte gronden en overige inkomsten. De onderhanden projecten van het Grondbedrijf worden gewaardeerd tegen de integrale kostprijs verminderd met de gedeclareerde termijnen (onder andere verkoopopbrengsten en subsidies).
Met betrekking tot winstneming (regelgeving BBV 2016) blijven de drie bekende voorwaarden van kracht: a) het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; b) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; en c) de kosten zijn gerealiseerd. Daarna moet via de POC methode (percentage of completion) winst worden genomen.
Zodra bij een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt geconstateerd, wordt een rentedragende voorziening ter hoogte van de contante waarde per balansdatum voor dit nadelig resultaat gevormd.
De grondexploitaties van majeure projecten worden minimaal eenmaal per jaar herzien. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven volgt een tussentijdse herziening. De overige projecten worden normaal eenmaal per jaar herzien.

Binnen de projecten wordt ernaar gestreefd om in geval van een nadelige prognose het project alsnog budgettair neutraal  te realiseren. Bij een positief resultaat is het streven het resultaat te maximaliseren. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat de verwachte resultaten grotendeels geprognosticeerd zijn en soms pas op lange termijn kunnen worden gerealiseerd. Er zijn op voorhand geen harde garanties dat deze altijd kunnen worden gerealiseerd. Hierbij spelen met name de risico’s als gevolg van wijzigende economische omstandigheden een grote rol.

Resultaten behaald op grondexploitaties komen conform bestendig beleid ten gunste c.q. ten laste van de Algemene Grondreserve en de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten. Vervroegde winstneming vond in 2022 plaats bij grondexploitaties Meelderbroek en Schandeloseweg ad € 0,6 miljoen. In 2022 zijn tien nieuwe grondexploitaties gestart en zes grondexploitaties met een gezamenlijk negatief resultaat van € 0,4 miljoen administratief afgesloten, zie hiervoor bijlage VII.

De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is conform voorschriften gebaseerd op de contante waarden per 31 december 2022 en daalt ten opzichte van vorig jaar met € 19,5 miljoen tot € 24,5 miljoen. Op eindwaarde is dit tekort € 25,9 miljoen. De voorziening is rentedragend zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. De Algemene Grondreserve blijft, na afdracht aan de Algemene Reserve van € 0,6 miljoen, constant op het afgesproken maximum van € 10,0 miljoen. Voor een verdere toelichting verwijzen we naar de paragraaf Grondbeleid.

De boekwaarde van de majeure grondexploitaties daalt per saldo met € 13,5 miljoen. De langlopende exploitatie Venlo Centrum Zuid is financieel afgesloten met een tekort van ruim € 16 miljoen; dit bedrag was de afgelopen jaren conform voorschriften al opgenomen in de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten.

Naast de majeure grexen heeft het grondbedrijf ook een aantal kleinere gemeentelijke exploitaties in haar portefeuille. De geboekte kosten hebben hier voornamelijk betrekking op bouw- en woonrijpmaken en de opbrengsten betreffen grondverkopen. De grondexploitaties in voorbereiding worden sinds 2019 niet meer onder deze rubriek verantwoord, maar onder de Immateriële Activa. Voor een uitgebreide toelichting op de majeure projecten en de totaallijst grondexploitaties verwijzen we naar bijlage VII.

Onder de groep grondexploitaties faciliterend staan separaat de met derden aangegane exploitatieovereenkomsten verantwoord. Aansluitend aan de woningbouw worden de overeengekomen werken uitgevoerd. De geraamde kosten worden gedeeltelijk bij het aangaan van de overeenkomsten door de exploitanten voldaan of na afloop van het werk door de gemeente gefactureerd. In principe loopt de gemeente bij faciliterend grondbeleid in het kader van exploitatieovereenkomsten geen risico.

Met ingang van 2015 wordt de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, hierin worden de voorziene tekorten van de lopende grondexploitaties tegen contante waarde opgenomen, in de totaaltelling van het Onderhanden werk Grondbedrijf meegenomen. Deze wordt in mindering gebracht op het totaal. De stand van de voorziening daalt t.o.v. het voorgaande jaar. Op grond van de verslaggevingsvoorschriften BBV dienen de verwachte tekorten in de exploitatieopzet voorzien te worden. Deze waardecorrectie vindt plaats voor het maximale bedrag van de boekwaarde per jaareinde. Het resterende gedeelte wordt gepresenteerd onder de voorzieningen op de balans. Voor 2022 betreft het hier een bedrag van € 1,8 miljoen.

De post Onderhanden Werk van het grondbedrijf bedraagt per balansdatum 31-12-2022 ruim € 45,5 miljoen. Inclusief de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten dus € 21,2 miljoen en, rekening houdend met de correctie zoals hierboven vermeld, € 23,0 miljoen.

De resultaten van de individuele grondexploitaties worden uiteindelijk, met een positief of negatief resultaat, verantwoord in de Algemene Grondreserve. De reserve nam toe als gevolg van verkopen grond en overtollig vastgoed. De stand per ultimo 2022 lag uiteindelijk (evenals in afgelopen jaren) boven het afgesproken maximum van € 10 miljoen, daarom is een bedrag van circa € 0,6 miljoen afgeroomd van de Algemene Grondreserve naar de Algemene Reserve van de Gemeente Venlo. De Algemene Grondreserve bleef na afroming dus gelijk ten opzichte van 2021.

In aansluiting op de boekwaarde per ultimo balansdatum 31 december 2022 is het van belang welk resultaat de grondexploitaties uiteindelijk behalen. Bovenstaand is het uiteindelijke resultaat op eindwaarde van alle projecten grondbedrijf weergegeven. Voor de exploitaties met een verwacht tekort is conform voorschriften een voorziening gevormd tegen de resultaten op contante waarde. Het voorziene tekort op faciliterende grondexploitaties betreft voornamelijk hoger ingeschatte plankosten.

Voor de verdere planning van de exploitaties verwijzen we naar de individuele toelichtingen in bijlage VII.

Met ingang van 2014 is afgesproken de volgende onderdelen van het grondbedrijf elders op de balans te verantwoorden:

• Per 2019 worden de Grondexploitaties in voorbereiding onder de Immateriële Activa gerubriceerd, dit vanwege een wijziging in de BBV-voorschriften.
• De grondvoorraden worden verantwoord als Materiële Vaste Activa. Onder MVA, gewaardeerd tegen € 1,2 miljoen, zijn gronden verantwoord die kunnen worden ingezet voor een toekomstige gemeentelijke gebiedsontwikkeling.
• Restant werkzaamheden uit administratief afgesloten grondexploitaties (“restwerken”) worden onder Voorziening Restwerken gerubriceerd.